为什么买了100平的房子，到手只有70平，30平被公摊了

公摊面积是怎么回事？公摊面积有哪些坑？还有取消公摊会怎么样？

在1952年之前，整个香港的楼房都是暗洞去买的，因为他用的是当时英国的法律，就是整栋房子是一个完整的产权，不能差，要么你就不买，要买你就买一栋，比如说我买一间呢，没法买，所以当时买房子根本没普通人，什么是普通人你就只能租，而且租也没有那么容易，当时的房租房价比是非常高的，几乎是10%，想租，你得先预支两年的房租，再加上一笔押金，再加上中间的提成，再加上税费，整一个算下来，租一次房子可能要达到房价30%左右，这就导致很多人租不起，所以当时得有专门的二房东出面凑钱，把整栋大楼都给租下来，再拆散了一点一点租给散客，当时的整个商业模式非常落后，商业效率非常低，普通人买不起房。开发商就少，干得也少，更多的就是买不起。

直到有一个人出现，把原有的模式撕开了一个口子，这个人叫吴多泰这个地产商

他的想法是，能不能按层卖整栋楼买不起，那我按层卖，一栋楼有五层，你只买一层不就便宜很多，这在当时可是史无前例的做法，五个人共有一个产权，那就大大降低了购房的门槛，用这个方式，他把两栋楼拆成十套去出售，几天之内就出售一空，可是这个方案依然是有问题，因为就算是按层去卖，每一层的价格也不低，一套90平的房子就得2万港币，当时普通人月收入才300港币，还是买不起！怎么办？

又有一个人，在1953年，他拿出两个创造性的发明，彻底改变了这个局面，他叫霍英东

这两个创造性的发明，一个是楼花，一个是分隔，所谓的楼花就是期房，以前房子是盖好了再买，问题是资金需求量太大，有实力的地产商很少，当时只有英姿的大企业才有这个实力。

新房的供应就减少了，当时香港的住房非常紧缺，居住条件非常的差，而且就算普通开发商想盖房子，他也没有足够的资金，所以就卡在那儿，一边是想买房子没得买，一边是想盖房子，没钱盖儿，这个楼花一出来门槛就一下子变低了，大家可以买期房，你可以先预付30%的钱认购一间房子，售楼说明书就是当时发明的，也就是现在的户型图，房子还没盖，但你可以先选，这样的话，开发商就可以拿到预付款，加上自有的资金，就可以把这个楼盖起来，另一个发明叫分割，也就是产权分割，按层卖还是太贵，那么分成100户呢，门槛就降低到之前的1%，普通人终于可以买到自己的房子，那你说这个之前为什么不做呢？

因为有一个问题没解决，公共区域按户卖和按层卖是不一样的，按层的话，每层的面积是一样的，公共区域每个人都出1/5就行了，因为是平均再用，可是按户卖就不行了，每一个户型的样子，占用的面积都不一样，没有办法。平均就会出现各种各样的纠纷，到这里就引出了开头的概念，公摊就是大家按户型的面积分摊，你房子大就多分摊一点，你房子小，你就少分摊一点，这样的话就把一个只能批发的大产权变成了可以零售的小产权，每家每户都能买到自己的房子，开发商的门槛也变得非常的低。

我们知道香港地产四大家族吗？长和新地恒地、新世界都是那个时候兴起的，并且依靠这种先进的商业模式，最终战胜了英资的太古。

开发商多了，盖的房子就多了，开发商相互竞争，买家的房价，房租就逐渐下降，当时的香港居民的居住水平直线提升，后来大陆开设的商品房这一套就从香港那边借鉴过来，也就沿用了公摊面积，我们今天觉得买一个单间天经地义，买个期房也是理所应当，但其实一开始并不是这样的，这个是产权细分加金融工具的结果，也就是所谓的公摊面积，它是一个商业创新，如果不是公摊，你不可能拥有的独立产权也不可能这么早住上自己的房子，要么买下一整栋，要么你就租别人的，没有第三条路

这里有一个问题，既然是创新，为什么这么多人骂公摊？到底哪个环节有问题呢？

为什么同样是120平，有的地方可以做出一个四房，有的地方只能做出一个紧巴巴的小三居，因为公摊面积不一样

买房要注意三个面积

一、建筑面积，二、套内面积三、公摊面积

所谓的建筑面积，就是那个120看到的面积，你去中介那边问，一般也是默认报的建筑面积，而套内面积呢，就是你的实际居住面积，就是你拿个尺子在房间里面凉，各个房间的面积加起来就是套内面积，为什么会有这两个面积呢？

因为有公共区域，比如说电梯井、楼梯间、管道井，这些是要算到总建筑面积里面去的，然后摊给每家每户，这个就叫公摊面积。

建筑面积120，套内面积100平，那20平，就是你分摊的电梯井、楼梯间

你想要得房率高，记住两个诀窍，一个是数楼层，一个是数面积数楼层，就是，你看你这个房子一共有多少层，总楼层越高，实际的面积就越小，你公摊的就越多。

具体一点，总楼层七层以下的公摊一般是17%，到11层的公摊在14%，12到18层的公摊在百分之18，19到33层的公摊在20%，你说它为啥是这样呢？

因为建筑设计防火规范，7层以下的楼只需要一部敞开楼梯间，7到11层的楼需要一部封闭楼梯间加一部电梯，12到18层的需要一部防烟楼梯间、两部电梯，19到33层的需要两部防烟楼梯间，加两部以上电梯，也就是说他的楼越高，它的公共区域就越大，你拿到的实际面积就越小。

一个五层的板楼和一个19层的塔楼，同样的120平，你进去感觉完全不一样，那数面积又怎么回事呢？

就是说两栋楼，比如说总高是18层，都是一梯两户，一栋是90平，另外一种呢，是120平，120平的得房率就更高一些，这个也是由消防要求决定，就是你的户型小，但是消防要求是不能缩水的，比如说楼梯长5.1米、宽2.6米，这个是固定的，这样的话！小户型的房子他摊的就多，还有这么多门道，但这些都只是信息差，这不是坑，你不懂的话，你问销售也会告诉你

公摊面积真正的坑在这两个地方，第一个你没法量房子，你可以量，但是公摊你怎么量？

所以这里就有个漏洞，要知道楼盘在销售前有一个重要的步骤，就是找专业的测绘公司实地测量，拿到测绘报告才能办证，可问题在于，万一有开发商和测绘公司心照不宣，违规操作，多写那么一丁点，你怎么知道你很难拿到这个报告，你比如说一共4000套房子，均价五万一平，那开发商每多出0.1平米的公摊，就多出来两千万。

第二个坑重复收费，就算测绘公司的数据没有问题，你怎么知道哪些地方是被化作公摊？

因为公摊的划分是没有统一标准的，方式也是五花八门的，如果开发商动点歪心思，它是可以钻空子的，最典型的就是把消防应急场所画作公摊区域。收公摊的钱，然后呢，又把它改为车位卖给你再收你车位的钱，一个车位二十万，一百个车位就是两千万，易于两次，你呢，从头到尾都不知道，那既然公摊有这么多问题呢，取消公摊不就好了吗？

关于公摊面积，这是流传最广的一个说法

公摊面积太黑了，300万的房子，50万都要交给公摊面积，公摊面积太黑了，套内只有100平，取暖要按120平的收，我又不住楼梯间，凭什么要交楼梯间的取暖费呢？开发商在黑你公摊面积就是在让你多交钱，可是我们得多想想经济学的原理，取消公摊的取暖费能便宜吗？不能取消公摊，你的房价能便宜吗？

公摊到底是什么，它是装水果的纸箱子，是绑螃蟹的那根绳子，你说我买了一箱苹果，我要的是苹果，不是箱子，箱子为什么要赚钱呢？大哥，你不要箱子，苹果就不是这个价啊！螃蟹也是一样，当年有些自媒体，他说这个螃蟹绑根草绳就是为了多收你钱，太黑心了，但是没有绳子，螃蟹就只会卖得更贵，而且你怎么拿你不怕被夹吗？公摊面积也是一样。之所以是这个价格，是因为公摊过了，所有的价格因素已经折算过了，经济学上只改变计价方式，是改变不了价格的，想改变价格，你得看土地供应，你得看产业结构，你看人口结构，这些才是关键。

很多人总说取消公摊，取消公摊，真取消公摊的物业费就会从一块五变成一块八，房价就会从2万变成两万五还是那套房，但是对你来说就不一样，因为以前你可以告诉别人，我买了一套100平的房子，结果一取消公摊就说，哎，我买了个70平的，听起来有点小，虽然还是那一套房子，公摊本身没有好坏的，公摊越高，居住环境就越好，但是也意味着实际面积越少，公摊越低，实际的得房率就越高，但是也意味着居住环境的缩水，钱只有一份，永远要在更好的环境和更便宜的价格之间取舍。

如果完全取消公摊，就可能出现另外一个副作用，走极端，不用考虑公摊了，那我就只追求套内吧，公共区域可能会偷工减料，或者没有那么多积极性或者设施配套。很少楼梯间只能进一个人，电梯只能挤进两三个，最后的结果就是舒适度会大打折扣，所以公摊面积更好的解决方式是什么呢？是增加一个参数。

比如说重庆，2002年重庆出台重庆市城镇房地产交易管理条例，明确规定商品房现售和预售要以套内面积作为计价标准，也就是说，当地的房子是同时拥有套内和建面两个，一度你去买房的时候，销售会告诉你套内的单价和建面的单价，这样的话，不同的楼盘，你就可以很直观的比较公摊面积，公摊面积不透明才是坑。